永田司法書士事務所の資料室
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- 2011.04.01
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競売と担保権消滅と設定
会員業務研修会でのレジメです。
平成２２年１２月１１日
永田廣次
「競売物件買受人の銀行ローン活用のための手続き」
１ 競売案件の増加
良好物件の仕入れ不動産業者多数 競争入札
２ スケジュール
競売許可決定
その後代金納付期限通知書
競落人から設定依頼
３ 代金納付による登記の嘱託等
（1）書記官による登記嘱託
① 買受人の移転登記
② 担保権等抹消登記
③ 差押え又は仮差押えの登記抹消
上記３個の登記を一括して１個の嘱託書によってなされる
（2）（根）抵当権設定
４ 代金納付と同日の担保権設定
（1）担保権設定の依頼
代金納付と同時か、後日か
（2）同時の場合
民事執行法８２条手続きが必要
通常の流れ
① 競売人の担保権設定手続き
② 金融機関内部の手続き
③ 裁判所代金納付原則５日前に福井地方裁判所競売係に提出
少なくとも受任し代金納付迄約１０日間必要
５ 代金納付前手続き（補助者でよい）
（1）民事執行法８２条２項の規定による申出書［書式例９２］
（買受人の印鑑は、入札書作成印）
添付書面
① 住民票又は資格証明書
② 買い受けた不動産の登記簿謄本（最近のもの）
③ 買い受けた不動産の固定資産評価証明書（登記申請用）
④（根）抵当権設定契約書
（2）指定書［書式例９３］
６ 代金納付日の手続き
（1）買主と同行
（2）会計課と競売係（福井地方裁判所）
（3）会計課での手続き
① 銀行で振込手続済みの「保管金受入手続添付書」
（事前に裁判所から送付されてある振込先は印字済み）
早めに振り込んでいただく
②「保管金提出書」（記名押印したもの）
（事前に裁判所から送付されてある）
③「保管金受領証書」の交付を一旦受ける
（4）競売係での手続き
① 司法書士自ら出頭する。会員証を提示し本人確認される。
② 会計課で受領した「保管金受領証書」を交付する。
（コピーを取られ返却をうける）
③ 「売却代金・登録免許税等納付書」（事前に裁判所から送付されてある）と収入印紙（合計金額でよい）・郵便切手等を提出する。
④ 「受領書」［書式例９４］を提出する。
⑤ 書記官から登記嘱託書の交付を受ける。
（5）登記手続き（オンライン申請は不可）後
① 「届出書」［書式例９５］を書記官に提出
平成２２年１２月１１日
永田廣次
「担保権消滅許可手続きと売買・設定手続き」
１ 担保権消滅制度（改正破産法１８６条以下）
（1）破産財団物件の任意売却と担保権消滅
（2）任意売却のメリット
管財人からすれば換価手続きを早期に解決
売却代金を破産財団に組み入れることができる
別除権者にとっても、担保権実行より高額で換価できる
競売費用が不要
（3）任意売却が円滑に実現しない場合
①破産管財人と別除権者の合意が至らない場合
②後順位の担保権者が高額の担保抹消料を要求
このような場合にも、任意売却が実現できるようにするため、改正破産法では、別除権者が不当な損害を被らないように配慮しつつ、破産管財人の申立てにより、破産財団に属する財産について、その上に存する担保権を消滅させて任意に売却する制度が設けられた。
２ 管財人による担保権消滅許可申立て
売買契約書添付
（売買契約は、あらかじめ、担保権消滅許可決定の確定を停止条件として締結される）
（売買契約書には、組入金額、破産裁判所納付金額が記載されてある）
３ 担保権消滅
破産裁判所による許可決定が確定した後（通常担保権者に対する告知後１週間の不変期間（改正破産法１３条・民事訴訟法３３２条））、売却の相手方は売却金から組入金を控除した額を破産裁判所に納付する（１９０条１項）。この納付の時点で、担保権は消滅し、担保に係る登記も抹消される（１９０条５項）。
組入金とは、売得金の額から破産財団に組み入れようとする金銭の額をいう（１８６条１項）。
４ 担保権消滅許可手続きと買受人の売買手続き
（1）買受人の売買手続き
担保権消滅許可申立て手続きにおいて売却予定者とされた買受人と売買する。
売買契約は、あらかじめ、担保権消滅許可決定の確定を停止条件として締結される。
（2）売買代金の支払い方法は、
①破産管財人に対し、組入金と契約費用や建物消費税等を支払うとともに
②裁判所に対し、組入れ金控除後に相当する金銭を納付する。
②の納付した時に買主に移転し、担保権消滅する。
実務は、①②の順序で売買の決済を行う。
管財人は、組入金を交付すれば、所有権移転登記手続きを行う。
（3）担保権抹消は、書記官による嘱託登記（１０条⑤）がなされる。
（4）売買による移転登記の添付書面
登記原因証明情報
破産管財人の委任状
破産管財人選任書
破産管財人の印鑑証明書
担保権消滅許可書
５ 「武生等（福井地方法務局本局以外）管轄物件」代金納付前手続きと代金納付日の手続き
（1）担保権設定を同時に行う場合
（2）代金納付前手続きと代金納付日の手続きを民事執行法８２条２項の規定に準じて行う（運用）
（3）金銭納付期限通知書
買受人に対し、破産法１９０条第１項第１号、同法１８６条第１項第１号に定める金銭の納付期限と納付するべき金額を通知（組入金控除額）
５－１ 代金納付前手続き（補助者でよい）
（1）民事執行法８２条２項の規定に準ずる申出書
（福井地方裁判所破産係）
（買受人の印鑑は、入札書作成印）
「破産法１９０条第５項の規定による登記の嘱託を、民事執行法第８２条第２項に準じて、申出人の指定する下記の者に嘱託書を交付して登記所に提出させる方法によってされたく、申し出します。」
添付書面
①（根）抵当権者の資格証明書
②（根）抵当権設定契約書写し
③売買契約書写し
（2）指定書
５－２ 代金納付日の手続き
（1）金銭納付期限通知書
買受人に対し、破産法１９０条第１項第１号、同法１８６条第１項第１号に定める金銭の納付期限と納付するべき金額を通知（組入金控除額）
（2）買主と同行
（3）会計課と破産係
（4）会計課での手続き
① 銀行で振込手続済みの「保管金受入手続添付書」
（事前に裁判所から送付されてある 振込先は印字済み）
②「保管金提出書」（記名押印したもの）
（事前に裁判所から送付されてある）
③「保管金受領証書」の交付を一旦受ける
（5）破産係での手続き
① 司法書士自ら出頭する。会員証を提示し本人確認される。
② 会計課で受領した「保管金受領証書」を交付する。
（コピーを取られ返却を受ける）
③「登録免許税納付書」（事前に裁判所から送付されてある）と収入印紙を提出する。
④ 「受領書」を提出する。
⑤ 書記官から登記嘱託書（担保権抹消）の交付を受ける。
（6）登記手続き後
① 「届出書」を書記官に提出
６ 「福井地方法務局本局管内物件」の手続き
従前は、書記官と法務局で待ち合わせ担保権抹消の嘱託登記と移転、設定を連件で申請した。 - 2011.04.01
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不動産登記とは
ある団体で不動産登記の講師として行ったレジメです。
「司法書士の不動産登記」
１ 不動産登記の役割
不動産権利変動の公示
いろんな情報の宝庫
自己資産の証明（売主・買主）
金融機関借入れの資料
裁判の証拠資料
税務資料
信用ある情報
不動産登記法・不動産登記令・不動産登記規則
そして、先例に基づく登記申請
管轄は現在法務局
書籍 「テイハン」 書式精義 先例総覧 登記研究
「桂林書院」 登記小六法
２ 不動産登記簿（全部事項証明書）
表題部 （土地家屋調査士）
権利部 甲区
乙区
２ 司法書士の通常不動産登記
司法書士業務のほとんどが不動産登記
会員構成は、試験合格者と法務局退職者等
業務の典型は、不動産取引の決済
担保権（抵当権・根抵当権）抹消
所有権移転登記
担保権設定
注意点は、
①名変があるか
②添付書面は整っているか
③登録免許税が間違っていないか
④誤字脱字がないか
⑤本人確認・意思確認が出来たか
⑥不正な登記ではないか
⑦税務上問題がないか
３ 登記申請人
共同申請（原則）
抹消・移転・設定
単独申請（例外）
判決による申請
相続登記
保存登記
４ 登記申請の手続き
電子申請
書面申請
半ライン申請
申請情報（書）
どのような登記を望むかを提供
添付情報（書類）
登記原因証明情報
登記官に対し登記原因の存在を合理的に説明するもの
委任状（実印・認印）
権利証（登記識別情報） 物件・受付番号・年月日
福井地方法務局は、平成１７年１１月２８日から
印鑑証明書（３ヶ月）
住所証明書
資格証明書（３ヶ月）
農地法許可証
利益相反（議事録・特別代理人）
５ 権利証（登記識別情報）のない場合
司法書士による本人確認情報
事前通知
６ 登記費用（登録免許税と報酬）
登録免許税 別表
非課税・減税
「実務上役立つ？特殊事案登記」
１ 相続分の譲渡
２ 死因贈与仮登記と本登記
３ 法定持分登記
遺言
法定持分 一人で出来る（保存行為） 識別情報なし
遺産分割 共同申請 印鑑証明書 本人確認情報
出来上がりは、２通の登記識別情報
４ 破産物件の任意売却
権利証不要
印鑑証明書は裁判所発行（資格証明書兼用）
裁判所売却許可書
５ 破産と登記記載
法人所有物件には、破産の登記が記載されない
商業登記簿に記載される
個人所有物件には記載されるが、記載がなくても移転登記できる
６ 休眠抵当権の抹消 - 2011.04.01
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法教育講座
福井県司法書士会は、「法教育講座」を実施しています。これは、高校生として新社会人としていろんな危険が待っている。しかし、法律を身につけて豊かな人生を送っていただきたいとの思いで、会員が高校で講義するものです。
以下は、私の講義レジメです。
法教育講座
１ 自己紹介
中学・高校時代
職歴
家業の倒産
２ 司法書士業務
登記とは
法務局
裁判とは
裁判所
債務整理
ヤミ金
３ 社会福祉協議会の生活福祉資金の借入れ
生活保護
４ 悪徳商法と消費者保護法
消費者庁設置
消費者基本法・消費者契約法
貸金業法
特定商取引に関する法律
割賦販売法
利息制限法
５ 悪徳商法とクレジット
高齢者とクレジット
アダルトサイトとクレジット
ハイハイ商法とクレジット
展示会商法とクレジット
６ 悪徳商法とクーリングオフ
７ 商品売買とクレジットの仕組み
８ 成年後見制度
９ 司法書士と自殺対策
10 相談窓口
司法書士会
弁護士会
消費者センター
法テラス
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