永田司法書士事務所の資料室
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- 2013.07.09
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反貧困キャラバン２０１３福井実行委員会
※画像をクリックすると拡大表示されます。
講演会ではありませんが、表記発表を行いました。
反貧困キャラバン２０１３福井実行委員会の代表永田です。
｛団体の概要｝
反貧困キャラバン２０１３福井実行委員会とは、「地域から餓死・孤独死を生まないために、人間らしい生活と、労働の保障を求めて、つながろう！」をスローガンに、貧困問題の解決に取り組む弁護士、司法書士や社会福祉士、自死遺族の会、労働者、医療関係者などの福井県内の民間人が呼び掛けて結成された、「貧困問題の解決を目指した啓発及び困窮者支援事業を行うボランティア団体」です。
昨年度も、この活動を実施しましたが、本年度は、４月２９日の第１回実行委員会開催から７月３日の実行委員会まで、すでに６回の委員会を開催しています。このあとも、毎月実行委員会を開催する予定です。実行委員会には、毎回いろんな団体から約１０人が参加しています。
去る６月２９日には、プレ企画「命の最終ライン 生活保護の切り捨てを許さない！」を実施しています。
｛事業の必要性と実施方法｝
今社会全体に貧困が蔓延しています。福井県は日本一幸せな県と言われています。しかし、実態は、不況で職に就けない人、学校に行けない人、生まれつきの障害を持った人、慢性的病気をもった人、明日の食事がない人、一人暮らしのお世話をして疲れきっている人等たくさんの困窮者がおられます。この人たちは、自分の責任というより生まれつき、また社会問題により貧困となった人も多くおられます。
内閣府まとめによると、福井県内の昨年の自殺者数は、前年比１２人増の１６６人でした。年代別でみると、６０代が前年比５人増しの３０人、７０代が同９人増しの３３人で高齢者が増えています。
貧困問題は、悩んでいる人一人の問題ではなく社会全体の問題です。
そして、困窮者は、自分たちの困窮状態を自ら社会に訴えることができないのです。
制度上でも、例えば、今年の８月から生活保護基準の大幅な引き下げが行われます。
まず私たち実行委員会は、貧困の実態を、当事者から生の声を聞いて、貧困問題を私たちの共通認識とする必要があると思います。
それには、まず声なき声を聞くことが大事です。ここに声なき人がいると気付き、声をかける、話を聞く、一緒に歩く。相談できる人を探し出せればよい。そして、世の中の人々に貧困問題がどのように私たちの個々の個人の尊厳にかかわるかを訴えます。
具体的は、当事者の発言を聞く講演会を開催します。講演に先立ち、反貧困キャラバン演奏を行います。
また、貧困者に対し、医療関係者、法律家、自死遺族の会等が相談に応じます。心の緊急避難所を案内する、さえられる人を紹介するが目標です。
９月２９日から１０月２日には、反貧困をテーマに全国を巡る反貧困キャラバンカーを福井県内全域で走らせ、貧困問題を訴えます。
｛その事業の予想される効果や到達目標｝
この活動により、貧困問題を抱える当事者が孤立や疎外を免れ、またその支援者のネットワークが形成されます。
薪の炎は、１本では勢いよく燃えません。薪は何本もくべると大きいな炎になります。
まず、われわれ一人一人が貧困問題について燃えることです。
そして、一本一本火をつける。大きな輪を作りたいと思います。
この活動は、次年度も実施する予定です。貧困問題は、沈静化するどころか、ますます格差が広がり大きな社会問題となるでしょう。 - 2013.03.29
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本人確認・意思確認
平成２５年３月６日午後2時５０分～４時３０分
○○会業務研修会
「本人確認と意思確認」
司法書士 永田廣次
問題
「宅地建物取引業の佐藤さんは、昔から付き合いのある田中一郎さんから、次のような依頼を受けました。
福井市順化２丁目の土地を仲介人として売却してほしい。
この土地は、亡父田中正さんと母田中春代さん及び田中一郎さんの３人共有ですが、亡父田中正は３年前に死亡しました。しかし、未だ相続登記はできていません。母田中春代さんは、５年ほど前までこの土地の上に住宅を建てて住んでいましたが、現在建物も解体し、施設に入居しています。田中一郎さんが施設に行っても、母田中春代さんは、長男の田中一郎さんが来たことはどうにかわかりますが、自分の歳も言えません。また、３人共有の権利証は見当たりませんし、買主の予定である鈴木二郎さんは、仕事が忙しく決済に出れないようです。どのような手続きを踏んだらいいでしょうか？」
第１ 成年後見制度
この問題はまず成年後見制度の理解が必要です。
福井県内には約４万人の成年後見対象者がおられます。
平成１２年以降１７００件の申立てがあった。
Ｑ１ 「亡田中正さんの相続登記が終了していません。相続人である母田中春代さんは、判断能力がないようです。どのように相続登記を行ったらよいでしょうか？」
１ 意思能力のない法律行為は無効である。本件では遺言書がないとして、通常の遺産分割協議を行うとする。
亡田中正さんの法定相続人は、春代さんと正さんです。相続人である母田中春代さんが遺産分割協議に関わるには、成年後見制度を利用しなければならない。
２ 成年後見制度の種類
法定後見制度
成年後見類型
保佐類型
補助類型
任意後見制度
３ 申立等
４親等以内の親族に申立権がある。申立は本人の同意不用。
医師の診断書を添付
家庭裁判所は、本人の能力につき原則鑑定する
成年後見人には候補者が選任されることが多い
審判は、家族間に問題なければ早いと約１ヶ月で行われる。
家族間で争いがあると第３者後見（弁護士・司法書士・社会福祉士等）となる。
成年後見人等に選任されると登記される。
登記事項証明書は、審判が確定するのに２週間、その後裁判所の嘱託登記が行われさらに約２週間要します。
成年後見人に選任されると、本人の財産処分権限が与えられる
成年後見人等が本人の財産を処分してもそのお金は本人のお金です。
本人のお金を後見人が自分のために使えば横領
本人が亡くなれば、相続問題
司法書士による後見人の申立て費用は通常１０万円ぐらいであろう。
但し、鑑定費用は別途６万ほどかかる。
被後見人田中春代さんに後見人田中一郎（長男）さんが選任されました。
４ 遺産分割協議と特別代理人
母田中春代さんの後見人に、第３者の例えば司法書士が選任されれば問題ない。司法書士と、田中一郎さんが遺産分割協議すれば足りる。
しかし、通常、親族・長男である田中一郎さんが母田中春代さんの後見人に選任される。そうすると、遺産分割協議において、田中一郎さんは自分の相続人としての立場と母田中春代さんの成年後見人としての立場とで利害が反することになり、いわゆる特別利害関係人として遺産分割協議に関われない。その場合家庭裁判所に、遺産分割協議のための田中春代さんの特別代理人を選任する手続きが必要となる。
特別代理人は、利害のない親族でもよく、通常候補者を特別代理人選任申立書に記載する。
但し、事前に候補者の承諾を得ておく必要がある。
特別代理人選任申立書には、遺産分割協議の案を添付する。その中味において被後見人である田中春代さんの持分をゼロにするのは難しい。相続分に見合う代わりの預金を与えるつまり代償分割協議をすることが必要である。
司法書士による特別代理人選任申立ては、通常３万円ほどである。
遺産分割協議が整い、相続登記が完了し、亡父田中正持分は、田中一郎さんが相続取得しました。
５ 居住用不動産売却と家庭裁判所の許可
民法８５９条の３は「成年後見人は、被後見人に代わって、その居住用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには家庭裁判所の許可を得なければならない。」と定めている。
これは本人の身上監護に影響するから許可とした。
この許可を得ないでした後見人の処分行為は無効となる。
居住用不動産とは、
① 本人が生活の本拠として現に居住している建物またはその敷地
② 現在本人は居住していないが、過去に本人が生活の本拠とした実態 のある建物またはその敷地
③ 将来本人の居住用として利用する予定のある建物・敷地
そして、本人の居住の有無は、本人の生活の実態を考慮（事実上長く居住していた）を考慮に入れ実体的に判断する。
本人が施設に入居し、住民票を移転していても、その建物・土地に住みたい意思や願望を持っていれば居住用に該当する。
手続きには、約２週間を要する。
居住用不動産売却許可の審判が得られました。
６ 本人確認情報
本件では、３人名義の権利証がない。権利証のない事例は、共有名義、家庭内不和の場合が多い。
亡田中正名義は今回の相続登記により、田中一郎への田中正持分全部移転登記完了による登記識別情報がある。
田中春代持分と田中一郎持分につき、司法書士が本人確認情報を作成する。その中味は、なぜ権利証がないのか、この不動産取得時の経過、現在の様子等、取得時の売買契約書や固定資産評価証明書、運転免許証等本人確認のための書面等を基に本人に面談して作成する。
その際、写真付きでない公的証明書は、２通必要です。
時間と費用がかかります。
第２ 本人確認と意思確認
ようやく決済の準備が整いました。
１ 定義（司法書士用）
本人確認とは、司法書士が、業務を行なうに際して、依頼者及びその代理人等の公的証明等により本人特定事項を確認して本人の実在性と書類との同一性の確認をすること並びに依頼者が依頼された事務の適格な当事者であることの確認をすることをいいます。
仮名取引やなりすまし取引の防止に資する
意思確認とは、依頼内容意思の確認と司法書士への委任意思を確認することをいいます。意思能力・事実聴取・手続き選択・手続き依頼の意思を確認します。（犯罪収益移転防止法にはない）
本人確認、意思確認により、紛争予防（法律的有効性の確保）と委任契約が成立する。
本件では買主の鈴木二郎さんが仕事が忙しく、決済に出て来れない。
代わりに、鈴木二郎さんの妻が決済に来るという。司法書士はどうするか。
Ｑ１ 「宅地取引決済に際して、本人確認・意思確認は売主とともに買主についても必要ですか？ その際、何を持参していただけばいいでしょうか？」
買主についても、本人確認・意思確認が必要です。
住民票、認印の他本人確認書類が必要です。
本人確認書類としては、有効期限内の公的証明書、例えば、運転免許証、住民基本台帳カード、パスポート等の提示を求められています。平成２５年４月１日から犯罪収益移転防止法の改正により、運転経歴証明書、在留カードや特別永住者証明書も規定されました。
その際、免許証のコピーをいただきます。本来原本の提示でよいのです が、運転免許証の内容を記録するには時間がかかり又誤りが生ずるので、免許証のコピーをいただきます。ご協力ください。
決済当日仕事が忙しいため出頭できない場合は、事前に司法書士が本人 確認・意思確認することでもよいです。
Ｑ２ 「妻が、依頼者である夫所有の宅地売買決済に出頭しました。決済できるでしょうか？」
できる場合と出来ない場合があります。
本人確認は、夫と妻に必要です。
夫の本人確認をどのようにするかですが、一般的には、事前に司法書 士が夫と面談し免許証原本の提示とそのコピーをいただいておくのが通常の方法です。
又、例外として、夫については、あらかじめ夫の免許証のコピーをい ただき、その住所へ転送不要扱いの書留郵便により委任状を送付しておき、この委任状（実印押捺）と印鑑証明書を決済当日妻から収得する方法もあります。
この例外の場合、免許証の住所が実際居住しているところと異なれば、 郵便配達されませんから決済できません。
意思確認は、妻又は夫と妻。依頼者である夫の意思を疑うに足りる事情があるときは夫の意思確認をしなければならない。
司法書士としての職責上から言えば、依頼の内容及び意思確認も必要 であり、妻が夫の代理人として日常家事債務でない不動産取引について登記手続きを代行することは特別授権が必要です。司法書士は、夫から妻への特別授権を認定できないので、夫と面談し夫の意思確認をすることが原則です。最低限夫に電話をかけ意思を確認することが必要です。そして、妻が夫のために取引の任にあたっていると認めた理由を記録しなければなりません。
これらができないときは、決済できません。
Ｑ３ 「売主さんは、高齢のため免許証を持っていません。何を決済の場に持参すればよいでしょうか？」
権利証、印鑑証明書、実印、本人確認書類
本人確認書類としては、写真付の公的証明書が理想です。パスポートが あればよいですが、なければ住民基本台帳カードを市町の窓口であらためてつくられるのもいいです。
写真付以外のものでは、官公庁の発行する公的証明書、例えば国民後期高齢者医療保険証、介護保険証、国民年金手帳等を持参してください。但し、いずれか２点以上を持参していただくとありがたいです。
第３ 必要書類
本件において、関係者は何を用意すればよいのでしょうか？
１ 成年後見申立
① 申立人の戸籍謄本
申立て人の運転免許証
② 本人の戸籍謄本
本人の住民票or戸籍の附票
本人の登記事項証明書（登記されていないことの証明書）
診断書と診断書の附票
（愛護手帳（判定１・２）療育手帳（判定Ａ）の交付があればそのコピーの提出で足りる。）
不動産全部事項証明書
預貯金通帳のコピー（証書・保険証書）
負債資料のコピー
本人の収支についての資料
③ 成年後見人候補者の本籍記載ある住民票or戸籍の附票
成年後見候補者の身分証明書
２ 特別代理人申立
申立人（後見人）の戸籍謄本（提出済みの戸籍謄本と変更なければ不要）
被後見人の戸籍謄本（提出済みの戸籍謄本と変更なければ不要）
特別代理人候補者戸籍謄本
特別代理人候補者住民票
（特別代理人候補者の承諾書・後見登記がないことの証明・身分証明書）
被相続人の除籍謄本
遺産分割協議案
不動産登記事項証明書
３ 相続登記
遺産分割協議書
後見人登記事項証明書
特別代理人選任審判書
被相続人の１５歳ぐらいからの除籍謄本
各相続人の戸籍抄本
各相続人の本籍記載ある住民票
各相続人の印鑑証明書
相続登記申請人の運転免許証
４ 居住用不動産処分許可申立
申立人（後見人）の住民票（本籍記載）（提出済みの書面と変更なければ不要）
本人の住民票（本籍記載）（提出済みの書面と変更なければ不要）
処分する不動産の登記事項証明書
売買契約書
路線価図
評価証明書
固定資産税・都市計画税 納税通知書
５ 売買移転登記（決済）
① 売主田中一郎の必要書面
田中一郎名義の相続による登記識別情報
田中一郎の本人確認情報
（田中一郎の運転免許証（有効期限内）、本物件の課税証明書、本物件の売買契約書）
田中一郎の印鑑証明書（発行後３ケ月以内）
田中一郎の実印
② 売主田中春代の必要書類
田中春代の本人確認情報（田中一郎の運転免許証、課税証明書、従前売買契約書等）
田中春代の成年後見登記事項証明書
田中一郎の成年後見登記事項証明書
田中一郎の運転免許証
田中一郎の印鑑証明書
居住用不動産売却許可書
③ その他（売主）
田中春代の住所移転があれば、前住所記載のある住民票
売買契約書と領収書
登記原因証明書や委任状は司法委書士が持参する。
④ 買主の必要書面
鈴木二郎の住民票
鈴木二郎の運転免許証
鈴木二郎の妻の運転免許証
鈴木二郎の認め印
- 2011.11.22
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賃貸住宅トラブルの解決に向けて
平成２３年１１月２２日（火）
賃貸住宅トラブルの解決に向けて
司法書士 永田廣次
前提
甲（個人）は、乙（個人）から乙所有のＡマンションを居住目的で賃借した。
「賃貸住宅トラブルの発生原因はどこにあるのでしょうか？」
昔から、衣食住といわれ、住は生活の基本の柱となる。
民間賃貸住宅は、住宅ストックの約３割を占めており、国民の住生活の安定の確保及び向上促進のために極めて重要である。
これまでの住宅政策が、持ち家政策が重視され、賃貸借の環境については２の次とされてきた。そして、住宅金融公庫が廃止され民間市場が拡大し、公営住宅の縮小も見られた。
民間賃貸住宅を巡っては、従来から様々な問題が発生している。相談内容は、敷金の返還、原状回復、管理業務を巡るものが多い。
法律上は、賃貸住宅トラブルの原因は、特約の効力が最も重要なポイントである。
加えて、近時、家賃債務保証業務に関連して、滞納・明け渡しを巡るトラブルも増加している。
①契約書は賃貸人側で有利に作成する。しかも内容が抽象的であるものが多い。また、特約条項が一般条項に入れられており認識しにくい。
②賃借人は、契約内容をよく理解しないで署名捺印する。
③少額が争いとなる。
④賃借人の泣き寝入り体質がある。
⑤法的解決に時間と費用がかかる。
⑥賃貸人の素人経営と高齢者化と業者任せ。
⑦不況による損失の転嫁。
⑧入退時の立会い書面や原状確認。
第１ 賃貸借契約の締結
１ 「甲の長男が東京の大学に合格しました。甲は、長男のために乙のＡマンションを借りるに当たって、保証人をつけるか又は家賃保証会社と契約するよう言われました。何か問題はないでしょうか？」
アパート、マンションなどの賃貸借契約を結ぶ際、一般に、入居者の債務を担保するため、連帯保証人を立てるよう求められる。しかしながら、家族関係の希薄化、自立志向の高まり等により保証人を頼みにくい、あるいは頼みたくないという入居希望者がいる。
このため、従来からの市場慣行である連帯保証人制度に替わるものとして、入居者の家賃債務を一時的に肩代わりすることなどを「家賃債務保証サービス」として提供する家賃債務保証会社の活用が図られるようになってきている。
入居者が一定の保証料を家賃債務保証会社に支払うことにより、入居者が万一家賃を滞納した場合、家賃債務保証会社が入居者に代わって一時的に家賃を立て替えて家主に支払う。なお、入居者は、後日家賃債務保証会社から立て替えた金額を求償される。
しかし、現在、家賃保証債務保証業務を規制する法律等は存在していない。
又、賃貸住宅の管理会社の管理業務についても、これを規制する法律等も存在していない。
そして、家賃保証債務保証会社に限らず、賃貸住宅の管理会社や賃貸人が違法又は不適切な行為を行っている事例も発生している。
具体的には、未明までの支払いの督促を受けた事案や、賃貸住宅の部屋のカギを賃借人に無断で取り替え部屋に入ることができなくなった事案、部屋の中の荷物を勝手に搬出するといった事案が発生している。
さらには、家賃債務保証会社に関しては、経営が破綻し、賃借人や賃貸人に不測の損害をもたらす事例もある。
２ 「甲は乙のＡマンションを借りるに当たって、保険に入るよう仲介業者から言われました。保険に加入しなければならないでしょうか？」
賃借紛争の円満な解決に対応できるよう保険でカバーする仕組みも重要である。
しかし、仲介業者が損害保険の代理店をしている場合も多く、さらに賃貸借契約に保険加入義務があると説明されるケースもある。
賃借人は何の目的で保険に入るかを検討する必要がある。無駄な保険に加入する必要はない。
保険は、事故、賃借人の損害賠償責任に対応するためである。最も多い事故は、賃借人の水漏れ事故である。しかし、賃貸人は、賃借人の事故により物件の一部が滅失毀損した場合の補償のために保険をかけることを希望する。
保険の内容を見てみると
①火災保険
火災保険には賃借人に加入する義務はない。火災保険は、通常、建物全部について、自己所有者である賃貸人が加入しており、仮に、同一物件で重複している火災保険は、火事になっても重複して保険金が下りない。無駄である。
②借家人賠償保険
修繕費や賃借人の過失で出火させてしまった場合の家主への賠償金になる。保険金額は1000万円もあれば充分である。
③個人賠償責任保険
賃借人の過失で水漏れや物を落下させて近隣の賠償が必要になった場合の保険である。
④家財保険
火災や盗難で賃借人の家財や貴金属に被害があった場合の保険である。
実際には、②借家人賠償保険に加入すれば事足りるが、保険会社によって商品は種々あり、他の保険とセットになっている場合が多い。
なお、修理費用担保特約（契約に基づいて負担する小修理費用を保険）も組み合わせるとよい。
契約書中で義務づけをしている場合は、保険の加入義務が発生する。
しかし、仲介業者に強制される保険に加入しなくてよい。もし、強制されると、抱き合わせ販売の義務付けによる拘束となり独禁法に抵触する（１９条 一般指定１０項）。
第２ 賃貸借の効力
[修繕義務・必要費]
３ 「Ａマンションが雨漏りします。また、ベランダの手すりが壊れています。壁のクロスも傷みました。しかし、契約書には、『通常の修理費は賃借人が負担する』と記載されています。甲は家主である乙にこれらの修繕を請求できるでしょうか？」
原則
賃貸人には、使用収益させる義務、修繕義務（民６０６条）がある。
①原状維持・回復（雨漏り 屋根修理）
②通常の使用収益できる状態で保存する行為（排水管）
が、賃貸人の義務である。
例外
但し、通常の修理費（小修繕）は賃借人が負担する特約は有効である（民法６０８条は任意規定）。
特約により、畳の表替え、障子ふすまの張り替え、電球・蛍光灯の取り換え等は、賃貸人の責任が免除される。
特約の制限
何処までが特約の範疇（小修繕）か？
ベランダの修理や壁のクロス、床のカーペットは相当の費用がかかり小修繕でない。
さらに、建物の基本的な構造に影響する修繕は大修繕で、特約があっても家主が負担するべきものである（判例）。
しかし、さらに「賃貸人は、何処までも修繕する義務があるか？」
修繕が可能でなければならない。
修繕が可能かどうかは、物理的技術的ばかりではなく、経済的な観点からも判断するべきで、修繕に新築と変わらないような費用を要するときは経済的に修繕不能となる。
その結果、使用できない部分が一部であれば、賃借人は賃料減額請求権がある。
又、建物を賃借した目的が達成できないならば、契約の解除ができる（６１１条類推）。
「仮に、賃借人甲が、ベランダを修理したら、法律関係はどうなるか？」
甲は直ちに必要費の償還を請求できる（６０８条）。翌月の家賃と相殺できる。必要費の償還請求権は１０年の消滅時効にかかる。
又、契約が終了してから１年を経過すると請求できなくなる（６２１条・６００条）。
[有益費償還請求権]
４ 「甲は、クロスの張り替えを行いました。契約書には、有益費は借家人の負担とするとの特約があります。甲は乙に、クロスの張り替え費用を請求できますか？」
まずクロス張り替えが有益費に該当するかが問題である。
有益行為というためには、目的物を通常利用する上で価値が客観的に増加したと評価されることが必要である。又、建物に符合することも要件である。
賃借人の趣味でクロスを張り替えることはあたらない。
造作も有益行為も経済的には賃借人の投下資本の回収という点で共通問題があるが、有益費償還請求権放棄の特約は有効であるとするのが判例の立場である。
[造作買取請求権]
５ 「甲は、今から４年前に乙からＡマンションを賃借し、乙の許可を得て当時３万円をかけて吊り戸棚を設置しました。今回契約を終了するに当たり、この吊り戸棚の買い取りを請求できますか？」
借地借家法３３条（旧借家法５条）は、借家契約終了時に、借家人が家主の同意を得て建物に付加した造作を、時価で買い取ることを請求できると規定する。
造作とされるには、賃借人の所有に属し、建物から取り外したら役にたたなくなるもので、客観的に役立つものをいう。
例） 畳、建具、雨戸、吊戸棚、クーラー、システムキッチン
しかし、平成４年８月施行の借地借家法３条、３７条は、特約により造作買取請求権を放棄することができるようにした。
施行前の特約は効力がないが、施行後に改めて特約を結べば有効である。
[賃料減額請求権]
６ 「甲は、今から１０年前に乙からＡマンションを月５万円で借りました。その間、家賃は、値上げもありませんでしたが、近時甲の生活も苦しいので、家賃の値下げをお願いしようと思います。値下げ請求はできるのでしょうか？」
一定の事情変更があれば、賃借人は、家賃の減額請求権が認められる（借地借家法３２条）。
①土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減
②土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動
③近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となった
②の文言は新法によって新たに加えられた。
その他の経済事情の変動とは、物価や国民所得や労働者の平均賃金の変動をいう。
不減額特約（一定期間賃料を減額しない特約）は無効である。
「家賃の減額手続きはどのようなものですか？」
減額請求（３万円）を相手方に伝えたときから減額の効力が生ずる。
家主と話し合いがまとまらなければ、新法により調停前置主義となった。
協議が整わなければ、家主は、相当と認める額（４万円）の賃料を請求できる。
減額を正当とする調停や裁判が確定した時において、借家人がすでに支払った額（４万円）が正当とされた額（３万5千円）を超えるときは、建物賃貸人は、その超過額（５千円）に年１割による受領時から利息を付して返還しなければならない。
第３ 敷金返還義務および原状回復義務
[クロスの交換特約・畳の表替え特約・ハウスクリーニング特約等と賃借人の費用負担]
７ 「甲は、２年前にＡマンションを家賃５万円、敷金３ケ月分で入居しました。
今回引っ越すことになったので、契約書を改めてみると、クロスの交換特約・畳の表替え特約・ハウスクリーニング特約がありました。このような特約は有効で、敷金から控除されてもしかたないでしょうか？」
賃借人は原状回復義務を負う。しかし、原状回復義務とは、賃借物を返還する際には、賃借人が設置したものを取り除いて返還するということであり、新品にして返す必要はない。契約時の原状に復旧することでもない。
但し、賃借人の善管注意義務違反または許される通常の使用を超える使用によって毀損・汚損が発生した場合は、その修繕費用は、賃借人の負担と考えられる。
敷金からは、賃借人の一切の債務が控除される。しかし、特約があった場合でも文言どおり敷金から控除されるとは限らない。
通常の使用によって必然的に伴う損耗、汚損等、時間の経過によって生じる自然的な劣化、損傷については、特約があっても原則敷金から控除できない。
①自然損耗はこの意味での損傷に当たらないので、返還時の状態で返還すればよい。クロスの「自然色落ち」や冷蔵庫設置場所の「電気ヤケ跡」は賃借人として許される通常の使用によって生じる損耗なので、特約があっても控除できない。
通常損傷分の原状回復費用は、減価償却費として一般的に賃料に含まれている。
②畳の表替特約は、小修繕を賃借人負担で行う特約である。
しかし、通常の使用方法による自然損傷は、賃貸人の負担であり、特約に合理的理由があり特約内容を充分に認識している場合に例外として許される。
それゆえ、入居後短期間で退去する場合や、賃借人が自分で畳入れ替えを行って間もない時期に退去した場合も、敷金から控除できない。
③ハウスクリーニングは、室内を清掃消毒し、入居前の状態に近い状態に回復する作業をいう。トイレの黄バミや風呂場台所の消毒清掃等特殊な洗浄剤や技術を要し一般的には困難である。
これは、次の賃借人を確保するためという側面が強く、賃貸人側の事情により行うもので、賃貸人が負担するべきである。
④カーペットを煙草で焦がしたとか子供のマジック悪戯等は、賃借人の原状回復義務があり違反すれば損害賠償の対象となる。
しかしその範囲は、広範囲に行う必要はない。カーペットの場合は当該居室、クロスの場合は当該壁面一面の張り替え工事が補修範囲である。
[敷金の当然控除特約（敷引特約）]
８ 「このたびＡマンションを出ることにしました。敷金をいくら返していただけるか大家の乙に聞いてみると、敷引き特約により２割は当然控除し返すと言われました。しかたないでしょうか？」
敷引特約とは、賃貸借建物の明渡しの際、当然に敷金の何割（何月分）かを控除しその残余を返還する旨の特約をいう。償却特約とも没収特約ともいう。しかし、各地域における慣行に著しい差異がある。
敷引き特約は２つの意味がある。
①通常の損傷に関する原状回復費用は、本来貸主が負担するべきだが、これを借主の負担とするという趣旨
②原状回復費用は、契約終了時に具体的に計算されるべきであるが敷き引き特約で低額化を図るという趣旨
平成２３年３月２４日最高裁判決
平成２３年７月１２日最高裁判決
「賃貸人が契約の条件の一つとしていわゆる敷引特約を定め、賃借人がこれを明確に認識した上で賃貸借契約の締結に至ったのであれば、それは賃貸人、賃借人双方の経済的合理性を有する行為と評価すべきものであるから、消費者契約である居住用建物の賃貸借建物の賃貸借契約に付された敷引特約は、敷引金の額が賃料の額等に照らし高額すぎるなどの事情があれば格別、そうでない限り、これが信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものということはできない。」
第４ 更新料
[法定更新と更新料]
９ 「甲は、Ａマンションを期間２年の約束で借りました。特に更新の合意をしないでいたところ、先日乙から更新料を支払うよう請求が来ました。支払わなければならないでしょうか？」
平成２３年７月１５日最高裁判決
「更新料が、一般に賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有する。
賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額すぎるなどの特段の事情がない限り、」無効とすることはできない。
特約は有効である。しかし、各地域における慣行に著しい差異がある。
更新料を支払わない場合でも、信頼関係の破壊にならなければ解除されない。
第５ 特殊な理由による解約
10 「次にような特約による解除は有効でしょうか？
①「入居者、同居人及び関係者で精神障害者、又はそれに類似する行為が発生し、他の入居者または関係者に対して財産的、精神的迷惑をかけた時」
②「外国人で隣人とのコミュニケーションがとれる程度の日常会話ができない場合」
③「賃借人は、爬虫類、犬、猫等の動物を飼育した場合」
人権無視とか公序良俗に反する契約条項は無効である。
③のペット飼育禁止特約は、共同生活の安全衛生、秩序維持などの理由から、一般に有効である。
しかし、特約に違反しても直ちに契約が解除とはならない。違反により、近隣居住者・家主等に迷惑をかけてばかりいるなど、家主との信頼関係が破壊されたといえなければ解除できない。
特約なくとも、借主には、糞尿の後始末をおこなうなど近隣の人の平穏を侵害しないよう飼育する義務がある。このルールを守らず程度が信頼関係を破壊するほどであれば、特約なくとも契約解除できる。
第６ 保証人の法律関係
11 「甲は、乙とＡマンションにつき、５年ほど前に契約期間２年の賃貸借契約を締結しました。その際、丙が甲の保証人となりました。
先日、乙から丙に対し、『甲が賃料を６ケ月分滞納したので契約を解除した。そこで、滞納家賃及び明渡しまでの損害金を支払っていただきたい。さらに建物も明け渡してほしい。』と言われました。
丙は応じなければならないでしょうか？」
民法４４７条１項により、賃貸借契約における賃借人の保証人も滞納家賃及び明渡しまでの損害金も支払い義務を負う。
賃貸借契約が更新された場合の保証人の責任は問題がある。民法６１９条２項本文は、更新前の賃貸借について当事者が供与していた担保は期間の満了によって消滅すると規定する。
しかし、平成９年１１月１３日付最高裁判決は、借地借家法が適用される場合は、正当事由がない限り賃貸人は更新を拒絶できないため、賃借人が望む限り、更新により賃貸借関係が継続するのが通常であるから、更新後の賃貸借から生ずる債務についても保証の責めを負う趣旨で保証契約をしたと解した。
建物明け渡し債務は、一身専属的債務であり、保証人が代わって行うことはできず、保証人は建物明け渡し義務まで負わない。
12 「丙は、今後保証人を止めたいのですが、保証契約を解除できるでしょうか？」
原則として、保証人が一方的に解除することはできない。
しかし、期間が相当経過し、賃借人がしばしば賃料の支払いを怠り、賃貸人も賃貸借の解除や明け渡しを求めない場合は解除できる場合もある。
その際、甲と丙との間柄、情義的関係や利益関係も斟酌される。
第７ 賃借人が破産した場合の対処法
13 「甲は生活苦のため破産することになりました。甲はこれまでどおりＡマンションに住むことができるでしょうか？」
管財事件の場合、賃借人地位は、破産管財人の管理下に置かれます。破産法上は破産管財人の判断によって賃貸借契約を解除することができます（破産法５３条）。しかし、賃借人は、建物の引き渡しを受け居住している。これは、賃借権を第三者に対抗できる場合にあたる。個人破産の場合、破産後も破産者の生活があるので、解除されると生活が立ち行かなくなることが明白である。破産管財人は、解除できない（破産法５６条）。賃借人は、賃貸人に直接賃料を支払い居住できる。
同時廃止事件では、破産開始決定後も、引き続き賃借人の地位に基づき居住できる。
なお、従前民法６２１条は、賃借人が破産した場合、管財人のみならず賃貸人にも解約申し入れ権を認めていましたが改正により削除されました。
14 「賃貸借契約書に、『「賃借人が破産した時は、賃貸人は本契約を解除できる。』との特約があった場合は、解除が有効でしょうか？」
かかる特約条項があったとしても賃貸人と賃借人との間の信頼関係を破壊するような特段の事由がない限り、解約することはできない。
賃貸人が破産した賃借人に漠然とした不安を抱いたとしても、それのみで解約を認めては、借地借家法が賃借人保護しようとした趣旨に反するばかりか、自己破産により立ち直ろうとした賃借人の経済的更生を妨げることになってしまう。
第８ 賃貸住宅トラブル解決の課題
15 「賃貸住宅トラブルの未然防止や紛争の円満な解決には、どのような課題があるのでしょうか？」
国土交通省の賃貸住宅標準契約書の見直し
高齢者入居者に対する成年後見制度等の利用
原状回復やガイドラインのルールの整備
原状回復等に関する保険や保証人の検討
家賃債務保証業務等の適正化
裁判外紛争解決制度（ＡＤＲ）の活用の促進
転居先の確保と支援 - 2011.05.13
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本人確認と意思確認
○○○会業務研修会
「本人確認と意思確認」
司法書士 永田廣次
はじめに
犯罪による収益の移転防止に関する法律が平成２０年３月１日から施行されている。この法律は、宅地建物の売買に関する手続き等特定業務につき本人確認が義務づけられた。
さらに福井県司法書士会は、司法書士に対し、法律より広く相談を除く業務全般につき本人確認と意思確認を義務づけた。
第１ 本人確認と意思確認
１ 定義
本人確認とは、司法書士が、業務を行なうに際して、依頼者及びその代理人等の公的証明等により本人特定事項を確認して「本人の実在性」と「書類との同一性」の確認をすること並びに依頼者が依頼された事務の「適格な当事者」であることの確認をすることをいう。
意思確認とは、依頼内容意思の確認と司法書士への委任意思を確認することをいう。「意思能力」・「事実聴取」・「手続き選択」・「手続き依頼の意思」を確認する。
２ 要点
「本人確認・意思確認の対象者」
個人の場合
・本人確認の対象者は、顧客等をいう。依頼者及びその代理人等
・意思確認の対象者は、依頼者又はその代理人等
法人の場合
・本人確認の対象者は、法人及び代表者若しくは担当者等
・意思確認の対象者は、法人の代表者又はその担当者等
「本人確認の方法」
施行規則に記載されてある。
個人の場合
ア 面談し本人確認書類の提示を受ける
イ 本人確認書類受領後転送不要扱いの書留郵便等により文書送付
法人の場合
ア 法人の代表者と面談し登記事項証明書又は印鑑証明書の提示を受ける
又は、担当者と面談し、法人の登記事項証明書又は印鑑証明書の提示を受け、さらに担当者個人の本人確認書類の提示を受ける
イ 法人へ転送不要扱いの書留郵便等により文書送付
「意思確認の方法」
個人の場合
ア 面談
イ 電話
法人の場合
ア 代表者との面談
イ 代表者への電話
ウ 代表権限を有しない代理人等の場合は代表者が作成した依頼の内容及び意思を証する書面が必要（委任状）
「確認書類」
個人の確認書類
（１）写真つきの有効なもの
運転免許証
パスポート
（２）写真つきでない公的証明書
（有効又は期限のないものは発行後３ケ月以内）
国民健康保険証
国民年金手帳
後期高齢者医療保険証
住民票
印鑑証明書
「本人確認等の記録」
依頼者・代理人等の氏名、住所、生年月日
依頼内容
確認方法 等
特定業務の場合は、取引又は特定受任行為の代理等に係る財産の価格
「保存義務」
事実の証拠保全
当事者間の無用な争い防止
１０年（犯罪収益移転防止法は７年）
退会後は保存義務がなくなるが、守秘義務は残る
「受託拒否」
本人確認並びに意思確認できなければ、受託拒否できる旨の規程が存す
る
３ 事例
Ｑ１ 「宅地取引決済に際して、本人確認・意思確認は売主とともに買主についても必要ですか？ その際、何を持参していただけばいいでしょうか？」
買主についても、本人確認・意思確認が必要です。
住民票、認印の他本人確認書類が必要です。
本人確認書類としては、免許証の提示を求められています。
その際、免許証のコピーをそれぞれいただきます。本来原本の提示で よいのですが、運転免許証の内容を記録するには時間がかかり又誤りが生ずるので、免許証のコピーをいただきます。
決済当日仕事が忙しいため出頭できない場合は、事前に司法書士が本 人確認・意思確認することでもよいです。
Ｑ２ 「妻が、依頼者である夫所有の宅地売買決済に出頭しました。決済できるでしょうか？」
できるばあいと出来ない場合があります。
本人確認は、夫と妻に必要です。
夫の本人確認をどのようにするかですが、一般的には、事前に司法書 士が夫と面談し免許証原本の提示とそのコピーをいただいておくのが通常の方法です。
又、例外として、夫については、あらかじめ父の免許証のコピーをい ただき、その住所へ転送不要扱いの書留郵便により委任状を送付しておき、この委任状を決済当日妻から収得する方法もあります。
免許証の住所が実際居住しているところと異なれば、郵便配達されま せんから決済できません。
意思確認は、夫又は妻 但し、依頼者である夫の意思を疑うに足りる 事情があるときは夫の意思確認をしなければならない。
ただし、司法書士としての職責上から言えば、依頼の内容及び意思確 認も必要であり、妻が夫の代理人として日常家事債務でない不動産取引について登記手続きを代行することは特別授権が必要です。司法書士は、夫から妻への特別授権を認定できないので、夫と面談し夫の意思確認をすることが原則です。最低限夫に電話をかけ意思を確認することが必要です。
これらができないときは、決済できません。
同例
長男が、依頼者である老齢の父所有の宅地売買決済に出頭した
本人確認は、父と長男
意思確認は、父又は長男（代理制度の尊重） 但し、依頼者である父 の意思を疑うに足りる事情があるときは父の意思確認をしなければならない。
Ｑ３ 「売主さんは、高齢のため免許証を持っていません。何を決済の場に持参すればよいでしょうか？」
権利証、印鑑証明書、実印、本人確認書類
本人確認書類としては、写真付の公的証明書が理想です。パスポートがあればよいですが、写真付以外のものでは、官公庁の発行する公的証明書、例えば国民健康保険証、国民年金手帳、住民票等を持参してください。但し、規程基準第５条コメントでは、２点必要とのコメントがある。
（会則規程基準第５条（３）では、実印押捺の委任状と印鑑証明書で もよいと記載してあるが・・・・・）
Ｑ４ 「株式会社の代表取締役がほとんど会社にでてきません。実務は、担当者が行なっています。この場合、司法書士は代表取締役も確認しなければなりませんか？」
法人の場合、代表者等とは、代表者のことではなく、実際に特定業務 に依頼の任にあたっている自然人を指します。それゆえ、例えば営業の担当者を確認すれば足り、代表取締役自身の確認は必要ありません。
Ｑ５ 「売買による宅地又は建物の所有権移転登記手続きの受任で、買主の地位の譲渡、第三者のためにする契約等中間の債権契約当事者（乙）が所有権を取得することなく登記名義人（甲）から直接最終取得者（丙）に所有権が移転する契約に基づいて行なわれる場合の顧客等とは誰になりますか？」
法律上本人確認の対象者（顧客等）は、甲及び丙です。この場合、中間者乙は契約当事者であり登記義務者に準じて考えるべき者ではあるものの、登記義務者そのものではありません。
しかし、司法書士会会則等では、依頼者又は代理人等の意思確認等を 司法書士に義務付けています。
意思確認とは、依頼内容意思の確認と司法書士への委任意思を確認す ることをいいます。手続き選択・手続き依頼の意思を確認します。
具体的には
① 契約内容確認について
第１契約及び第２契約ともにその契約書の提示を受け内容を調査・確認
特約、第三者のためにする契約条項の要件充足がなされているかを確 認する。
② 登記原因証明情報の作成
「第２契約に先行して第１契約の決済を行なう場合」
（転売先が決まっておらず、とりあえず買っておく場合）
この場合は、登記原因証明情報複数作成（指定書含む）
「第１契約と第２契約の決済を同時に行う場合」
登記原因証明情報は１通でも足りる
③ 売主、買主、第三者に対する説明・助言
④ 司法書士報酬
第１契約の決済立会いと第２契約の決済立会いの双方の司法書士報酬が発生する
中間者の本人確認 宅建業者の商業登記簿謄本（個人の場合の免許証）
第２ 成年後見制度における本人確認と意思確認
１ 意義
本人確認できても、意思確認が出来なければならない。
意思能力のない法律行為は無効
（能力は契約時から必要である。登記時だけでは足りない）
具体例
・ 父所有不動産であるが父は意思能力ない。周りの人や相続人が父の印鑑を使用して売買契約し、父の預金にしたい。
・ 共有者他の人は売買賛成。ところが共有者の一人である父が意思能力ない。
売買契約はできない。勿論登記もできない。
２ 成年後見制度の種類
法定後見制度
成年後見類型
保佐類型
補助類型
任意後見制度
任意代理
３ 法定後見制度の申立等
申立は本人の同意不用 ４親等以内の親族申立
医師の診断書を添付
家庭裁判所は、本人の能力につき原則鑑定する
成年後見人等には推薦人がなることが多い
成年後見人等に選任されると登記される（後見登記ファイル）
成年後見人に選任されると、本人の財産処分権限が与えられる
保佐人には、法律上同意権が、補助人にも不動産処分の特別代理権が申立又は本人の同意により与えられる
但し、居住用不動産の処分には、家裁の許可が必要
成年後見人等が本人の財産を処分してもそのお金は本人のお金である
本人が亡くなれば、相続問題となる
Ｑ６ 「成年後見人が被後見人の宅地を売買する場合、本人確認は必要か？」
犯罪収益移転防止法では、成年後見人がその職務として行う財産の管理 処分は特定業務から除外されている。
令９条第４号
（成年後見人、その他法律の規定により、人のために当該人の財産の管 理又は処分を行なうものとして、裁判所又は主務官庁により選任されるものがその職務として行う当該人の財産の管理又は処分）
これは、成年後見人自身が職務として行なう行為が特定業務に当たらない ことを意味します。
それゆえ、成年後見人は、その財産の処分の相手方の本人確認は要せず、 また記録の作成も必要ありません。
Ｑ７ 「成年後見人乙が、被成年後見人・本人丙の宅地を売買しその登記手続きを司法書士甲に委任する場合、司法書士甲は、どのような本人確認を行なうのでしょうか？」
司法書士甲が成年後見人乙から、乙の成年後見人の職務として本人丙の 宅地の売買に伴う所有権移転登記手続きを受けることは、司法書士の特定業務に該当するため、司法書士甲は、代表者としてのその成年後見人乙と顧客としての本人丙の本人確認を行なわなければなりません。
（同じように、司法書士が、未成年者所有の宅地売買登記を行う場合、司 法書士は、未成年者と親権者の両者の本人確認を行わなければなりません。）
Ｑ８ 「成年後見登記事項証明書は、本人確認書類に該当しますか？」
成年後見登記事項証明書は、成年被後見人の本人確認書類に該当します。
しかし、成年後見人の生年月日の記載はないため、成年後見人の本人確 認書類にはなりません。成年後見人の運転免許証等が必要です。
Ｑ９ 「不動産売却代理権を有する保佐人が、被保佐人本人の宅地を売買することは、特定業務でしょか？」
特定業務に該当しません。
Ｑ10 「不動産売却代理権を有する保佐人が、被保佐人本人の宅地を売買し、司法書士が登記手続きを保佐人から依頼を受ける際、誰を確認すればよいでしょうか？」
被保佐人が顧客で、その保佐人が代表者等にあたりますので、被保佐人 と保佐人の両者の本人確認、及び保佐人の意思確認を行なわなければなりません。
Ｑ11 「司法書士が、保佐人の同意を要する宅地の売買の登記手続きを被保佐人から依頼を受ける際に、保佐人の本人確認も必要ですか？」
保佐人は当事者ではなく、顧客に該当しませんから、保佐人の確認は不 要です。ただし、保佐人の権限や本人の意思能力等十分注意を払うべき案件でしょう。
Ｑ12 「本人（委任者）が任意代理人（受任者）に本人所有の不動産売却代理権を与えこれが公正証書で作成された（任意代理契約）。司法書士は、本人確認、意思確認につきどのようにすればよいでしょうか？」
任意代理契約における委任者が顧客で、その任意代理人が代表者等にあ たりますので、任意代理契約の委任者と任意代理人の両者の本人確認、及び任意代理人の意思確認を行なわなければなりません。
Ｑ13 「司法書士が、任意後見契約の本人所有の宅地の売買に関する所有権移転登記の申請をその任意後見人から委任を受ける際は、誰を本人確認するのでしょうか？」
任意後見契約における委任者が顧客で、その任意後見人が代表者等にあ たりますので、任意後見契約の委任者と任意後見人の両者の本人確認、及び任意後見人の意思確認を行わなければなりません。 - 2011.04.01
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不動産登記とは
ある団体で不動産登記の講師として行ったレジメです。
「司法書士の不動産登記」
１ 不動産登記の役割
不動産権利変動の公示
いろんな情報の宝庫
自己資産の証明（売主・買主）
金融機関借入れの資料
裁判の証拠資料
税務資料
信用ある情報
不動産登記法・不動産登記令・不動産登記規則
そして、先例に基づく登記申請
管轄は現在法務局
書籍 「テイハン」 書式精義 先例総覧 登記研究
「桂林書院」 登記小六法
２ 不動産登記簿（全部事項証明書）
表題部 （土地家屋調査士）
権利部 甲区
乙区
２ 司法書士の通常不動産登記
司法書士業務のほとんどが不動産登記
会員構成は、試験合格者と法務局退職者等
業務の典型は、不動産取引の決済
担保権（抵当権・根抵当権）抹消
所有権移転登記
担保権設定
注意点は、
①名変があるか
②添付書面は整っているか
③登録免許税が間違っていないか
④誤字脱字がないか
⑤本人確認・意思確認が出来たか
⑥不正な登記ではないか
⑦税務上問題がないか
３ 登記申請人
共同申請（原則）
抹消・移転・設定
単独申請（例外）
判決による申請
相続登記
保存登記
４ 登記申請の手続き
電子申請
書面申請
半ライン申請
申請情報（書）
どのような登記を望むかを提供
添付情報（書類）
登記原因証明情報
登記官に対し登記原因の存在を合理的に説明するもの
委任状（実印・認印）
権利証（登記識別情報） 物件・受付番号・年月日
福井地方法務局は、平成１７年１１月２８日から
印鑑証明書（３ヶ月）
住所証明書
資格証明書（３ヶ月）
農地法許可証
利益相反（議事録・特別代理人）
５ 権利証（登記識別情報）のない場合
司法書士による本人確認情報
事前通知
６ 登記費用（登録免許税と報酬）
登録免許税 別表
非課税・減税
「実務上役立つ？特殊事案登記」
１ 相続分の譲渡
２ 死因贈与仮登記と本登記
３ 法定持分登記
遺言
法定持分 一人で出来る（保存行為） 識別情報なし
遺産分割 共同申請 印鑑証明書 本人確認情報
出来上がりは、２通の登記識別情報
４ 破産物件の任意売却
権利証不要
印鑑証明書は裁判所発行（資格証明書兼用）
裁判所売却許可書
５ 破産と登記記載
法人所有物件には、破産の登記が記載されない
商業登記簿に記載される
個人所有物件には記載されるが、記載がなくても移転登記できる
６ 休眠抵当権の抹消
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